Bewertung von Nachlässen: Wenn der Steuerwert über dem Marktwert liegt

Der Fall des geerbten Elternhauses: Wenn die Steuer auf einen Wert entfällt, den niemand zahlen würde

Eine Tochter erbt das Elternhaus in einer Gemeinde im Markgräflerland. Das Gebäude stammt aus den frühen 1970er-Jahren, ist unsaniert, energetisch auf dem Stand seiner Bauzeit und seit Jahrzehnten nicht modernisiert worden.

Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert im typisierten Vergleichswertverfahren fest. Grundlage sind der Bodenrichtwert und die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses. Der festgestellte Wert liegt deutlich über dem Betrag, den ein Erwerber für das Objekt in diesem Zustand tatsächlich bezahlen würde.

Hinzu kommen ein Anteil an der GmbH des Vaters, ein vermietetes Zweifamilienhaus und eine über Jahrzehnte aufgebaute Sammlung. Für jeden dieser Vermögensgegenstände gilt ein eigenes Bewertungsregime mit eigenen Nachweismöglichkeiten und eigenen Fristen.

Damit stellt sich die zentrale Frage jeder Nachlassabwicklung: Auf welchen Wert wird die Erbschaftsteuer tatsächlich erhoben – und mit welchen Mitteln lässt sich dieser Wert auf den zutreffenden gemeinen Wert zurückführen?

Der rechtliche Rahmen der Bewertung von Nachlässen

Bewertungsstichtag: § 9 und § 11 ErbStG

Maßgebend ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer, beim Erwerb von Todes wegen also grundsätzlich der Todestag. Spätere Wertentwicklungen bleiben unberücksichtigt. Ein nach dem Stichtag eintretender Wertverfall entlastet ebenso wenig, wie eine spätere Wertsteigerung belastet.

Der Stichtag wirkt in beide Richtungen. Er schützt vor nachträglichen Verschlechterungen, verhindert aber auch, dass ein erst später erkannter Sanierungsstau ohne Weiteres berücksichtigt wird. Umso wichtiger ist die zeitnahe Dokumentation des Zustands zum Stichtag.

Grundbesitz: § 12 Abs. 3 ErbStG und §§ 179, 182 bis 196 BewG

Grundstücke werden im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet. Diese Verfahren sind typisierend und dienen der Gleichmäßigkeit der Besteuerung. Individuelle Besonderheiten wie Bauschäden, ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung, Denkmaleigenschaft oder ein erheblicher Instandhaltungsrückstau werden dabei nur unzureichend abgebildet.

Der Grundbesitzwert wird nach § 151 BewG gesondert festgestellt. Dieser Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid für den Erbschaftsteuerbescheid. Wer ausschließlich gegen den Steuerbescheid vorgeht, greift die falsche Entscheidung an – der Wert ist zu diesem Zeitpunkt bereits bestandskräftig.

Die Korrekturnorm: § 198 BewG

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisiert ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Der Gesetzgeber verlangt dabei ausdrücklich einen Nachweis und nicht lediglich eine Darlegung. Die Anforderungen sind hoch und formal streng.

Praktisch bedeutet dies: Das vorgelegte Gutachten muss aus sich heraus überzeugen, sämtliche wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigen und den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung entsprechen. Ein Gutachten, das lediglich Zweifel am Finanzamtswert weckt, genügt nicht.

Unternehmensvermögen: §§ 199 ff. BewG und §§ 13a, 13b ErbStG

Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften und Beteiligungen an Personengesellschaften werden vorrangig aus zeitnahen Verkäufen unter fremden Dritten abgeleitet, andernfalls im vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet. Der Kapitalisierungsfaktor beträgt nach § 203 BewG unverändert 13,75. Als Untergrenze wirkt der Substanzwert nach § 11 Abs. 2 BewG.

Über die tatsächliche Steuerbelastung entscheidet anschließend die Verschonung nach §§ 13a, 13b ErbStG mit Verwaltungsvermögenskatalog, Lohnsummenregelung und Behaltensfrist. Wert und Verschonung sind deshalb stets gemeinsam zu betrachten.

Übriges Vermögen: § 9 BewG

Für Kunstgegenstände, Sammlungen, Edelmetalle, Oldtimer oder Beteiligungen an geschlossenen Fonds gilt der gemeine Wert nach § 9 BewG. Belastbare Vergleichswerte fehlen hier häufig, sodass die Finanzverwaltung auf Schätzungen zurückgreift. Ein Fachgutachten ist in diesen Fällen regelmäßig das wirksamste Korrektiv.

Die Kernpunkte für die Bewertungspraxis

Aus Rechtsprechung und Verwaltungspraxis lassen sich fünf Punkte ableiten, die in nahezu jedem größeren Nachlass über die Höhe der Steuer entscheiden.

Nur formal geeignete Gutachter werden anerkannt

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 05.12.2019 (II R 9/18) entschieden, dass ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen muss. Seit der Neufassung des § 198 Abs. 2 BewG durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz genügen für Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 auch Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.

Die erforderliche Qualifikation muss bereits im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vorliegen. Eine nachträgliche Bestellung oder Zertifizierung heilt den Mangel nicht. Ein Gutachten eines fachlich versierten, aber nicht entsprechend qualifizierten Architekten ist als Nachweis unbrauchbar – unabhängig von seiner inhaltlichen Qualität.

Der zeitnahe Verkauf schlägt jedes Gutachten

Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis den niedrigeren gemeinen Wert belegen, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgt ist. Wird die Immobilie ohnehin veräußert, ist dies der kostengünstigste und sicherste Nachweisweg.

Voraussetzung ist ein Verkauf unter fremden Dritten zu marktüblichen Bedingungen. Veräußerungen innerhalb der Familie, unter Zeitdruck oder mit Sondervereinbarungen werden nicht anerkannt.

Belastungen und Bruchteile werden häufig übersehen

Nießbrauchs- und Wohnrechte, Miteigentumsanteile, Erbbaurechte und Wegerechte mindern den Verkehrswert oft erheblich, bleiben in den typisierten Verfahren jedoch weitgehend unberücksichtigt. Wird die Belastung bereits im Verkehrswertgutachten abgebildet, greift die typisierende Begrenzung des Jahreswertes nach § 16 BewG insoweit nicht.

Beim Betriebsvermögen entscheidet der Einstiegstest

Nach § 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG entfällt jede Verschonung, wenn das Verwaltungsvermögen mindestens 90 % des gemeinen Werts des begünstigungsfähigen Vermögens erreicht. Gerade Handels- und Dienstleistungsunternehmen mit hohem Forderungs- und Liquiditätsbestand liefen dadurch Gefahr, die Begünstigung vollständig zu verlieren.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 13.09.2023 (II R 49/21) entschieden, dass bei Handelsunternehmen, die nach ihrem Hauptzweck einer Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 EStG dienen, die betrieblich veranlassten Schulden von den Finanzmitteln abzuziehen sind. Damit bleibt die Verschonung auch bei hohem Umlaufvermögen erreichbar.

Bewertung und Steuerbefreiung sind zwei getrennte Prüfungsschritte

Ein zutreffend ermittelter Wert nützt wenig, wenn die Befreiungen ungenutzt bleiben. Familienheim, Mietwohnabschlag und Nachlassverbindlichkeiten wirken unabhängig vom Bewertungsverfahren und sind stets parallel zu prüfen.

Warum die Bewertung im Jahr 2026 politisch beweglich wird

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13. Oktober 2026 zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer. Die abstrakte Normenkontrolle der Bayerischen Staatsregierung (1 BvF 1/23) richtet sich gegen die Vorschriften zur Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze. Die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 804/22 betrifft die Verschonung von Betriebsvermögen und erfasst dabei ausdrücklich auch § 203 BewG.

Mit einer Entscheidung ist nicht kurzfristig zu rechnen. Erfahrungsgemäß vergehen zwischen mündlicher Verhandlung und Urteilsverkündung mehrere Monate, und im Anschluss wäre zunächst der Gesetzgeber gefragt.

Für die Praxis folgt daraus eine klare Konsequenz: Bewertungs- und Verschonungsfragen sind derzeit nicht abschließend geklärt. An einer späteren Korrektur nehmen regelmäßig nur solche Bescheide teil, die noch nicht bestandskräftig sind. Wer heute einen Erbfall abwickelt, sollte deshalb neben der Bewertung selbst auch die verfahrensrechtliche Absicherung im Blick behalten.

Was das für Erben und Familienunternehmen bedeutet

Die typisierten Verfahren führen je nach Vermögensart zu sehr unterschiedlichen Abweichungen vom tatsächlichen Wert. Die folgende Übersicht zeigt, wo in der Praxis die wirksamsten Ansatzpunkte einer sachgerechten Bewertung von Nachlässen liegen.

Unsere Handlungsempfehlungen

Die entscheidenden Weichen werden in den ersten Monaten nach dem Erbfall gestellt. Für eine belastbare und steuerlich sachgerechte Bewertung von Nachlässen empfehlen wir folgendes Vorgehen:

1. Zustand zum Stichtag sofort dokumentieren

Erstellen Sie zeitnah Fotos, Schadensaufstellungen, Energieausweise, Mietverträge und Handwerkerangebote. Was zum Bewertungsstichtag nicht belegt ist, lässt sich in einem späteren Gutachten kaum noch rekonstruieren – gerade bei Objekten, die kurz darauf entrümpelt, vermietet oder renoviert werden.

2. Den Feststellungsbescheid als Grundlagenbescheid behandeln

Prüfen Sie den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts unmittelbar nach Zugang und legen Sie innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein. Einwendungen gegen die Höhe des Werts können später gegen den Erbschaftsteuerbescheid nicht mehr mit Erfolg erhoben werden.

3. Gutachten nur an formal geeignete Sachverständige vergeben

Klären Sie vor Auftragserteilung, ob der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist und ob diese Qualifikation im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vorliegt. Lassen Sie sich Bestellungsurkunde oder Zertifikat vorlegen. Ein formal ungeeignetes Gutachten verursacht Kosten ohne jeden steuerlichen Effekt.

4. Verkaufsabsicht in die Bewertungsstrategie einbeziehen

Steht ein Verkauf ohnehin an, prüfen Sie die Jahresfrist des § 198 Abs. 3 BewG und stimmen Sie den Zeitpunkt darauf ab. Ein marktüblich zustande gekommener Kaufpreis ist der stärkste und günstigste Wertnachweis und macht ein Gutachten in vielen Fällen entbehrlich.

5. Unternehmensvermögen vor Abgabe der Erklärung durchrechnen

Ermitteln Sie Verwaltungsvermögen, Finanzmittel und betrieblich veranlasste Schulden zum Stichtag und simulieren Sie den 90 %-Einstiegstest. Prüfen Sie parallel Lohnsummen- und Behaltensfristen sowie die Wahl zwischen Regel- und Optionsverschonung, da diese Entscheidung nachträglich nicht mehr korrigierbar ist.

6. Befreiungen und Nachlassverbindlichkeiten vollständig ausschöpfen

Neben der Bewertung entlasten die Familienheimbefreiung, der Mietwohnabschlag nach § 13d ErbStG sowie die Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 ErbStG. Der Erbfallkostenpauschbetrag beträgt für Erwerbe nach dem 31.12.2024 15.000 Euro; ein Einzelnachweis lohnt nur oberhalb dieses Betrags.

7. Bescheide bis zur Klärung durch das Bundesverfassungsgericht offenhalten

Prüfen Sie im Einzelfall, ob ein Einspruch mit Verweis auf die anhängigen Verfahren sinnvoll ist. Nur nicht bestandskräftige Bescheide können von einer künftigen Entscheidung profitieren.

Fazit

Die Bewertung des Nachlasses ist kein technischer Nebenschauplatz, sondern die eigentliche Stellschraube der Erbschaftsteuer. Die typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes bilden individuelle Wertminderungen nur unzureichend ab, und der Weg zur Korrektur über § 198 BewG ist formal streng geregelt.

Wer den Zustand zum Stichtag dokumentiert, den Feststellungsbescheid fristgerecht angreift und beim Unternehmensvermögen die Verschonungsvoraussetzungen vorab durchrechnet, sichert sich einen erheblichen Handlungsspielraum. Angesichts der beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfahren gilt das derzeit mehr denn je: Offene Bescheide erhalten die Chance auf eine spätere Korrektur, bestandskräftige nicht.