Erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung bei Immobilien – Food-Court-Mobiliar wird zur Steuerfalle (FG Düsseldorf 14 K 1416/24)

Für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften ist die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG das zentrale Instrument, um Mieterträge faktisch gewerbesteuerfrei zu vereinnahmen. Die Kehrseite: Das strenge Ausschließlichkeitsgebot. Ein aktuelles Urteil des FG Düsseldorf vom 15.06.2026 (Az. 14 K 1416/24 G) zeigt am Beispiel eines großen Einkaufszentrums, wie schmal der Grat zwischen unschädlicher Infrastruktur und kürzungsschädlicher Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen verläuft – und warum ausgerechnet die Möblierung eines Food Courts die gesamte Kürzung kostete.

Der Fall: Einkaufszentrum mit Food Court

Eine gewerblich geprägte, vermögensverwaltende Personengesellschaft vermietete ein Einkaufszentrum mit Ladenflächen, Wohnungen, Tiefgarage und einem zentralen Food Court. Zur Ausstattung gehörten unter anderem Fettabscheider, Fettfortluftanlagen, eine Bio-Klimatik-Anlage, Lastenaufzüge, Hebebühnen, Kühlräume – und die einheitliche Möblierung des Food Courts (Tische, Stühle, Theken, Rückgabestationen). Die Bewirtschaftung des Food Courts (Geschirrservice, Reinigung, Spülküche) hatte die Eigentümerin einer konzernnahen Servicegesellschaft übertragen, die ihre Leistungen wiederum gegenüber den Gastronomiemietern abrechnete.

Das Finanzamt versagte für 2012 und 2013 die erweiterte Kürzung wegen schädlicher Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Das FG Düsseldorf differenzierte – mit einem Ergebnis, das für die Gestaltungspraxis hochrelevant ist.

Kernaussage 1: Typische Vermieter-Infrastruktur bleibt unschädlich

Für 2012 gewährte das Gericht die erweiterte Kürzung. Zwar qualifizierte es Fettabscheider, Fettfortluftanlage, Lastenaufzüge und Hebebühnen als Betriebsvorrichtungen im Sinne des § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG. Deren Überlassung sei jedoch zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung: Bei einer Spezialimmobilie wie einem Einkaufszentrum gehört ein Branchenmix mit Gastronomie zum Standard, und die dafür erforderlichen zentralen Anlagen zählen zur typischerweise vom Vermieter zu stellenden Infrastruktur. Das Gericht knüpft damit unmittelbar an die neue BFH-Linie an (BFH, Urt. v. 25.09.2025 – IV R 31/23): Maßgeblich ist die objektiv-funktionale Beschaffenheit des Gebäudes. „Zwingend notwendig“ bedeutet dabei ausdrücklich nicht „alternativlos“ – dem Vermieter verbleibt ein unternehmerischer Beurteilungsspielraum.

Auch die begleitenden Leistungen (Informationsstand, Kinderkino, Mall-Möblierung, Verwaltungspauschale) wertete das Gericht als unschädliche, verkaufsfördernde Maßnahmen im überwiegenden Eigeninteresse des Vermieters – bei einem Einkaufszentrum untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung.

Kernaussage 2: Food-Court-Möblierung ist kürzungsschädlich

Für 2013 kippte das Ergebnis. Ab Januar 2013 nutzte die Servicegesellschaft die Food-Court-Möblierung, um ihre Bewirtschaftungsleistungen gegenüber den Gastronomen zu erbringen. Das Gericht sah darin eine entgeltliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, die die erweiterte Kürzung insgesamt ausschließt. Drei Punkte sind bemerkenswert:

• Betriebsvorrichtung trotz Allgemeinzugänglichkeit: Dass der Food Court allen Besuchern offensteht, ändert nichts. Entscheidend ist, dass das Mobiliar unmittelbar dem Gewerbe der bewirtschaftenden Servicegesellschaft dient – vergleichbar der Zimmereinrichtung eines Hotels.
• Entgeltlichkeit ohne Mietklausel: Obwohl für das Mobiliar keine gesonderte Miete vereinbart war, nahm das Gericht bei wirtschaftlicher Betrachtung an, dass die einheitliche Miete die Überlassung anteilig abgilt. Eine fehlende Entgeltvereinbarung schützt nicht.
• Zwischenschaltung als Gestaltungsfehler: Die bewusste Einschaltung einer separat abrechnenden Servicegesellschaft war schädlich. Das Gericht betont, dass eine andere Vertragsgestaltung ohne Weiteres möglich gewesen wäre.

Die Folge ist drastisch: Für die Streitjahre bis 2020 führt bereits eine geringfügige schädliche Überlassung zum vollständigen Verlust der erweiterten Kürzung – eine Bagatellgrenze existiert erst ab dem Erhebungszeitraum 2021 (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG: 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung).

Kernaussage 3: Verbindliche Auskunft ohne Bindungswirkung

Die Gesellschaft hatte 2013 eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO beantragt und die kritischen Gegenstände parallel auf eine Schwestergesellschaft übertragen – mit aufschiebend bedingter Rückübertragung für den Fall einer positiven Auskunft. Das FG stellte klar: Eine verbindliche Auskunft bindet nur für noch nicht verwirklichte Sachverhalte, wobei auf den Zeitpunkt der Auskunftserteilung abzustellen ist. Wird der Sachverhalt vor Erteilung wesentlich verändert – hier durch die Eigentumsübertragung –, tritt die Bindungswirkung gar nicht erst ein. Bedingte Rückabwicklungskonstrukte helfen nicht weiter.

Was Sie jetzt tun sollten

• Inventur der Betriebsvorrichtungen: Erstellen Sie für jede Immobiliengesellschaft mit erweiterter Kürzung eine vollständige Liste aller potentiell schädlichen Gegenstände – inklusive Mobiliar, Kühlräumen und Sonderausstattungen einzelner Mieteinheiten.
• Mietverträge prüfen: Auch ohne ausdrückliche Mietklausel kann eine entgeltliche Überlassung vorliegen. Kritische Gegenstände sollten zivilrechtlich sauber ausgegliedert werden – etwa durch Erwerb und Vermietung über eine separate Gesellschaft vor Beginn der Nutzungsüberlassung.
• Servicestrukturen hinterfragen: Die Zwischenschaltung von Bewirtschaftungsgesellschaften, die Betriebsvorrichtungen des Eigentümers nutzen, ist ein Risikotreiber. Alternativen: Eigentum am Mobiliar direkt bei der Servicegesellschaft oder bei den Mietern.
• 5-%-Grenze ab 2021 nutzen, aber nicht überschätzen: Die Bagatellregelung des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG entschärft Altfälle nicht und greift nur bei Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern.
• Verbindliche Auskünfte richtig timen: Beantragen Sie die Auskunft, bevor Sie den Sachverhalt verwirklichen oder verändern – und setzen Sie geplante Umstrukturierungen erst nach Erteilung um.

FAQ – Häufige Fragen

Was ist die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG?

Auf Antrag wird der Gewerbeertrag um den Teil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Reine Immobiliengesellschaften zahlen dadurch im Ergebnis keine Gewerbesteuer auf ihre Mieterträge – vorausgesetzt, sie verwalten ausschließlich eigenen Grundbesitz.

Was sind Betriebsvorrichtungen und warum sind sie schädlich?

Betriebsvorrichtungen sind Gegenstände, durch die das Gewerbe des Mieters unmittelbar betrieben wird (§ 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG) – etwa Lastenaufzüge, Fettabscheider oder gastronomisches Mobiliar. Sie zählen nicht zum Grundbesitz. Ihre Mitvermietung verstößt daher grundsätzlich gegen das Ausschließlichkeitsgebot der erweiterten Kürzung.

Wann ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ausnahmsweise unschädlich?

Wenn sie zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung ist und quantitativ ein unbedeutendes Nebengeschäft bleibt. Maßgeblich ist die objektiv-funktionale Beschaffenheit des Gebäudes: Bei einem Einkaufszentrum gehören etwa Lastenaufzüge und zentrale Fettabluftanlagen zur typischen Vermieter-Infrastruktur.

Reicht es, wenn für Betriebsvorrichtungen keine gesonderte Miete vereinbart wird?

Nein. Das FG Düsseldorf nimmt bei wirtschaftlicher Betrachtung eine entgeltliche Überlassung an, wenn die einheitliche Miete die Nutzung wertvoller Betriebsvorrichtungen faktisch mit abgilt. Die fehlende Entgeltklausel allein schützt nicht vor der Kürzungsschädlichkeit.

Gilt die 5-%-Bagatellgrenze auch für Altjahre?

Nein. Die Geringfügigkeitsgrenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG gilt erst ab dem Erhebungszeitraum 2021. Für frühere Jahre führt bereits eine minimale schädliche Überlassung zum vollständigen Verlust der erweiterten Kürzung.

Schützt eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO?

Nur, wenn der Sachverhalt bei Erteilung noch nicht verwirklicht ist und später nicht wesentlich vom dargestellten Sachverhalt abweicht. Wer den Sachverhalt vor Erteilung verändert – etwa durch Übertragung der kritischen Gegenstände –, verliert die Bindungswirkung vollständig.