Steuer-Update 2025/2026: Wichtige Änderungen rund um Immobilien

1. Änderungen in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV)

a) Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke: Neue Grenzen von 30 qm bzw. 40.000 € (§ 8 EStDV-E).
→ Vorteil: Kleine Grundstücksteile müssen nicht mehr zwingend Betriebsvermögen sein.
→ Nachteil: Aufwendungen für diese Flächen sind künftig nicht mehr abziehbar.

b) Gebäudekaufpreisaufteilung: Klare gesetzliche Vorgaben zur Trennung von Grund und Boden sowie Gebäude (§ 9b EStDV-E).

c) Gebäude-Nutzungsdauer: Strengere Nachweispflichten; künftig nur noch durch ein Gutachten nach Vor-Ort-Besichtigung (§ 11c EStDV-E).

2. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

a) Förderzeitraum II: Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029.

b) Voraussetzungen: Bau von Effizienzhäusern 40 mit Qualitätssiegel.

c) Förderung: 5 % Sonder-AfA im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden 4 Jahren.

d) Baukostenobergrenze: 5.200 €/qm, max. Bemessungsgrundlage 4.000 €/qm.

e) Achtung: Wird die Wohnung innerhalb von 10 Jahren veräußert oder nicht zu Wohnzwecken vermietet, kann die Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden.

3. Private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG)

a) 10-Jahresfrist bleibt bestehen: Forderungen nach einer Verkürzung haben sich politisch nicht durchgesetzt.

b) BFH-Urteil  stellt in seinem Urteil mit Az. IX R 17/24 klar: Teilentgeltliche Übertragungen werden streng aufgeteilt.
→ Entgeltlicher Teil = eigene 10-Jahresfrist.
→ Unentgeltlicher Teil = Fußstapfentheorie.

4. Erhaltungsrücklage bei WEG-Objekten

a) Grunderwerbsteuer: Übernommene Rücklagen gehören zur Bemessungsgrundlage.

b) Ertragsteuer: Abzug der übernommenen Rücklage erst bei Verausgabung.

c) Anteilige Grunderwerbsteuer sofort abziehbar.

5. Energetische Sanierungen & IDW-Stellungnahme für Bilanzierer

a) Neue IDW-Regeln (ab 2026 verpflichtend): Deutliche Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten.

b) Energetische Verbesserungen: Senkung des Energieverbrauchs um mindestens 30 % gilt als wesentliche Verbesserung und stellen damit Anschaffungskosten des Gebäudes dar.

c) Beratungshinweis: Vor Sanierungsmaßnahmen den Ausgangszustand dokumentieren!

6. Weitere Themen

a) Vorfälligkeitsentschädigungen: Nach neuer FG-Rechtsprechung (Urt. v. 30.10.2024 – 3 K 145/23) unter Umständen als Werbungskosten bei VuV abziehbar.

b) Photovoltaikanlagen:

(1) Steuerbefreiung bis 30 kWp (Einfamilienhäuser) bleibt bestehen

(2) 100 kWp Gesamtregelung pro Steuerpflichtigem wird von 15kWp je Einheit auf 30 kWp angehoben.