Sonderabschreibung nach § 7b EStG – Erste höchstrichterliche Entscheidung bringt Klarheit

 

Der Gesetzgeber möchte mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG Anreize für den Neubau von bezahlbarem Mietwohnraum schaffen. Private Investoren sollen damit zum Bau neuer Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment motiviert werden. Nun liegt die erste höchstrichterliche Entscheidung (BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 24/24) zu dieser Vorschrift vor – mit wichtigen Konsequenzen für die steuerliche Gestaltungspraxis.

 

Kombination von Sonderabschreibung und degressiver AfA

 

Ein entscheidender Vorteil: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann parallel zur degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Anspruch genommen werden.
Voraussetzungen: (1.) Bauantrag: zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 und (2.) Baubeginn: zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 (Anzeigepflicht gem. § 7 Abs. 5a S. 3 EStG)

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums kann die degressive Abschreibung mit 5 % vom Gebäuderestwert fortgeführt werden (§ 7 Abs. 9a EStG). Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist – je nach Wirtschaftlichkeitsberechnung – häufig nach 14 bis 15 Jahren sinnvoll.
Wichtig: Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung mindert nicht die Bemessungsgrundlage der degressiven AfA.

Voraussetzung: Neu geschaffener Wohnraum

 

Begünstigt sind nur Objekte, die neu und bisher nicht vorhanden waren (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EStG).
Konkret bedeutet das:

(1.) Reiner Abriss und Neubau eines bestehenden Objekts mit gleicher Wohnfläche führt nicht zur Begünstigung.

(2.) Wird ein Einzelhaus durch ein Objekt mit zwei Wohnungen ersetzt, ist nur der neu geschaffene zusätzliche Wohnraum potenziell begünstigt.

Maßgeblich ist der Wohnungsbegriff nach § 181 Abs. 9 BewG – es muss eine neue Wohnung mit bisher nicht vorhandener Nutzfläche entstehen.

Streitpunkt: Teilung bestehender Wohnflächen

 

Nach der Verwaltungsauffassung kann auch die Teilung bestehender Wohnungen begünstigt sein (z. B. Umwandlung einer 3-Zimmer-Wohnung in drei Einzimmerwohnungen).
Diese Sichtweise ist jedoch kritisch zu sehen, da hier kein zusätzlicher Wohnraum, sondern lediglich eine Aufteilung erfolgt. Ob die Gerichte diese Sichtweise künftig bestätigen, bleibt abzuwarten.

 

Praktischer Hinweis für Investoren

 

Für Immobilieninvestoren und Bauträger bedeutet die neue Rechtsprechung:

(1.) Sorgfältige Planung ist entscheidend, um die Fördervoraussetzungen zu erfüllen.

(2.) Bereits in der Bau- und Investitionsphase sollten steuerliche Rahmenbedingungen geprüft werden.

(3.) Wer Abriss und Neubau plant, sollte die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche gezielt einplanen, um die Förderung zu sichern.

(4.) Die Kombination aus § 7b EStG und degressiver AfA kann erhebliche steuerliche Liquiditätsvorteile bieten.

 

Fazit

 

Die Entscheidung des Bundesfinanzhof zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG bringt erste Klarheit, lässt aber auch Spielräume offen. Entscheidend ist stets, ob tatsächlich neuer Wohnraum entsteht. Für Investoren und Bauherren lohnt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung, um die optimale Förderstrategie zu entwickeln und maximale steuerliche Abschreibungen zu nutzen.